Der Verkauf einer Immobilie aus dem Ausland erfordert eine Kette von Entscheidungen, bei der jedes administrative Glied die Transaktion blockieren kann. Der Fernverkauf mit patricia4realestate basiert auf einem Begleitmodell, das für expatriierte Eigentümer konzipiert wurde, aber der französische Rechtsrahmen hat sich in den letzten Monaten erheblich verändert, was die Situation in mehreren konkreten Punkten beeinflusst.
Elektronische Vollmacht und Dekret von Juni 2025: Was sich geändert hat, um aus dem Ausland zu verkaufen
Bevor wir über Agenturen oder Mandate sprechen, bleibt die zentrale Frage die Vollmacht. Seit dem 1. Oktober 2025 regelt das Dekret Nr. 2025-538 vom 13. Juni 2025 die elektronische Vollmacht aus der Ferne strenger. Die Regelung verlangt eine Identitätsprüfung über den Conseil supérieur du notariat, eine Videokonferenz und eine qualifizierte elektronische Signatur.
In der Praxis kann die Vollmacht nun aus der Ferne in einem sicheren Rahmen erstellt werden. Das authentische Verkaufsdokument erfordert jedoch weiterhin die Anwesenheit eines Notars oder eines bevollmächtigten Vertreters. Dieser Punkt wird oft von expatriierten Verkäufern missverstanden, die glauben, alles von ihrem Wohnzimmer aus unterschreiben zu können.
Mein Erfahrungsbericht mit patricia4realestate hat mir gezeigt, wie sehr dieser Schritt der Vollmacht den Rest des Prozesses beeinflusst. Die Agentur koordiniert die Übermittlung der Unterlagen an den Notar, aber die Verantwortung für die lokale konsularische oder notarielle Authentifizierung liegt beim Verkäufer.
Wenn die Vollmacht bei einem ausländischen Notar unterzeichnet wird, muss sie je nach Wohnsitzland möglicherweise übersetzt, legalisiert oder apostilliert werden. Diese internationalen Formalitäten sind oft der Hauptfaktor für Verzögerungen bei einem Fernverkauf. Die Fristen variieren von einer Behörde zur anderen und hängen weder von der Agentur noch vom französischen Notar ab.
Energieaudit und obligatorische Diagnosen: Eine häufige Falle für nicht ansässige Verkäufer
Die Wettbewerber sprechen selten über die Auswirkungen der Diagnosepflichten auf einen aus dem Ausland gesteuerten Verkauf. Das Thema ist technisch, kann jedoch eine Transaktion einige Wochen vor der Unterzeichnung blockieren.
Seit dem 1. Januar 2025 betrifft das Energieaudit auch Einfamilienhäuser der Klasse E, zusätzlich zu den Wohnungen der Klassen F und G. Dieses Audit ergänzt den DPE und präsentiert kalkulierte Sanierungsszenarien. Es ersetzt ihn nicht.
Für einen expatriierten Verkäufer ist das Problem logistisch. Das Audit erfordert Zugang zur Immobilie, die Anwesenheit eines zertifizierten Diagnostikers und manchmal mehrere Besuche, wenn die Wohnung bewohnt ist oder wenn Dachböden nicht zugänglich sind. Diese Termine aus der Ferne zu koordinieren, insbesondere mit einer Zeitverschiebung, erfordert eine strenge Organisation.
Was die Agentur verwaltet und was in der Verantwortung des Verkäufers bleibt
Patricia4realestate ist an der Koordination der Besuche von Diagnostikern beteiligt, aber der Verkäufer bleibt rechtlich verantwortlich für die Konformität der Diagnosedokumente. Wenn eine Diagnose fehlt oder fehlerhaft ist, ist der Verkäufer dem Käufer gegenüber haftbar, nicht die Agentur.
Die zu sammelnden Diagnosen hängen von der Art der Immobilie, ihrem Standort und ihrem Baujahr ab. Hier sind die Elemente, die aus der Ferne die meisten Schwierigkeiten bereiten:
- Das Energieaudit für Wohnungen der Klassen E, F oder G, das einen physischen Besuch und einen detaillierten Bericht mit Renovierungsszenarien erfordert
- Die Asbestdiagnose vor dem Verkauf für Immobilien, die vor 1997 gebaut wurden, deren Ergebnisse Arbeiten oder verpflichtende Hinweise im Dokument erforderlich machen können
- Die Carrez-Messung für Eigentumswohnungen, die von einem Fachmann durchgeführt werden muss und deren Fehler über einem bestimmten Schwellenwert zu einer Preisreduzierung führen kann
Besuchsmanagement und Verhandlungen aus der Ferne: Die Grenzen eines digitalisierten Modells
Die Funktionsweise von patricia4realestate basiert auf Partnerschaften mit lokalen Agenturen, um physische Besuche zu organisieren. Dieses Modell ermöglicht es, das Gebiet ohne lokale Büros abzudecken, führt jedoch zu einem zusätzlichen Vermittler in der Kommunikationskette.
Der expatriierte Verkäufer hat keinen direkten Kontakt zu den Besuchern. Die Rückmeldungen erfolgen über die Partneragentur, dann über patricia4realestate, bevor sie beim Eigentümer ankommen. Dieser Filter kann die Informationen glätten, insbesondere die Einwände, die potenzielle Käufer bezüglich des Zustands der Immobilie oder des geforderten Preises äußern.
Die Verhandlung ohne physische Anwesenheit
Eine Immobilienverhandlung ohne Vor-Ort-Präsenz verändert das Machtverhältnis. Der Käufer sieht manchmal die Abwesenheit des Verkäufers als Zeichen der Distanz, was ihn ermutigen kann, niedrigere Angebote zu machen. Im Gegensatz dazu begrenzt ein gut strukturiertes Mandat mit im Voraus definierten Verhandlungsspielräumen dieses Risiko.
Ein Mindestpreis vor der Markteinführung festzulegen, bleibt der beste Schutz gegen opportunistische Angebote. Patricia4realestate übermittelt die Angebote und berät, aber die endgültige Entscheidung liegt beim Verkäufer, der trotz der Zeitverschiebung schnell reagieren können muss.
Nachverfolgung nach der Unterzeichnung des authentischen Dokuments: Ein selten überprüftes Kriterium
Die meisten Erfahrungsberichte enden mit der Unterzeichnung. Die Nachverfolgung nach dem Verkauf ist jedoch ein zuverlässiger Indikator für die Qualität einer Fernbegleitung.
Nach der Unterzeichnung des authentischen Dokuments sind mehrere Vorgänge abzuschließen:
- Die tatsächliche Überweisung der Gelder an den Verkäufer, deren Frist von dem Notar und der empfangenden Bank abhängt, insbesondere bei einer internationalen Überweisung
- Die Kündigung oder Übertragung der mit der Immobilie verbundenen Verträge (Hausratversicherung, Energieabonnements, Grundsteuer anteilig)
- Die Schlüsselübergabe und die Wohnungsübergabe, falls die Immobilie von einem Mieter bewohnt war
Eine Begleitung, die mit der Unterzeichnung endet, lässt den Verkäufer allein mit komplexen administrativen Verfahren aus dem Ausland umgehen. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt: Einige Verkäufer berichten von einer aktiven Nachverfolgung durch patricia4realestate nach dem Dokument, andere beschreiben ein schrittweises Engagement, sobald die Provision gesichert ist.
Dieser Punkt sollte vor der Unterzeichnung eines Mandats überprüft werden, indem präzise Fragen zu den Verpflichtungen nach der Unterzeichnung gestellt werden, idealerweise schriftlich. Die Qualität eines Fernverkaufs wird nicht zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gemessen, sondern in den Wochen danach, wenn die letzten administrativen Details zwischen zwei Zeitzonen noch geklärt werden müssen.
