Een onroerend goed verkopen vanuit het buitenland houdt een keten van beslissingen in waarbij elke administratieve schakel de transactie kan blokkeren. De verkoop op afstand met patricia4realestate is gebaseerd op een ondersteuningsmodel dat is ontworpen voor expat-eigenaren, maar het Franse juridische kader is de afgelopen maanden aanzienlijk veranderd, wat de situatie op verschillende concrete punten verandert.
Elektronische volmacht en decreet van juni 2025: wat is er veranderd om vanuit het buitenland te verkopen
Voordat we het hebben over een bureau of een mandaat, blijft de centrale vraag de volmacht. Sinds 1 oktober 2025 regelt het decreet nr. 2025-538 van 13 juni 2025 de elektronische volmacht op afstand strikter. Het systeem vereist een identiteitsverificatie via de Hoge Raad van Notarissen, een videoconferentie en een gekwalificeerde elektronische handtekening.
In de praktijk kan de volmacht nu op afstand worden opgesteld in een veilige omgeving. De authentieke verkoopakte vereist echter nog steeds de aanwezigheid van een notaris of een bevoegde vertegenwoordiger. Dit punt wordt vaak verkeerd begrepen door expat-verkopers die denken dat ze alles vanuit hun woonkamer kunnen ondertekenen.
Mijn ervaring met patricia4realestate publiceren heeft me doen inzien hoezeer deze stap van de volmacht het verdere proces beïnvloedt. Het bureau coördineert de overdracht van documenten naar de notaris, maar de verantwoordelijkheid voor de consulaire of lokale notariële authenticatie ligt bij de verkoper.
Wanneer de volmacht is ondertekend bij een buitenlandse notaris, kan deze vertaald, gelegaliseerd of geapostilleerd moeten worden, afhankelijk van het land van verblijf. Deze internationale formaliteiten vormen vaak de belangrijkste oorzaak van vertraging bij een verkoop op afstand. De termijnen variëren van de ene administratie naar de andere en zijn niet afhankelijk van het bureau of de Franse notaris.
Energie-audit en verplichte diagnoses: een veelvoorkomende valstrik voor niet-residentiële verkopers
Concurrenten bespreken zelden de impact van de diagnoseverplichtingen op een verkoop die vanuit het buitenland wordt geleid. Het onderwerp is technisch, maar het kan een transactie enkele weken voor de ondertekening blokkeren.
Sinds 1 januari 2025 geldt de energie-audit ook voor woningen met een classificatie E, naast woningen met classificaties F en G. Deze audit aanvult het DPE en presenteert gespecificeerde renovatiescenario’s. Het vervangt het niet.
Voor een expat-verkoper is het probleem logistiek. De audit vereist toegang tot het goed, de aanwezigheid van een gecertificeerde diagnose-expert en soms meerdere bezoeken als de woning bezet is of als zolders niet toegankelijk zijn. Het coördineren van deze afspraken op afstand, met een tijdsverschil, vereist een rigoureuze organisatie.
Wat het bureau beheert en wat de verantwoordelijkheid van de verkoper blijft
Patricia4realestate is betrokken bij de coördinatie van bezoeken van diagnose-experts, maar de verkoper blijft juridisch verantwoordelijk voor de conformiteit van het diagnose-dossier. Als een diagnose ontbreekt of onjuist blijkt te zijn, is het de verkoper die wordt blootgesteld aan een rechtsvordering van de koper, niet het bureau.
De diagnoses die verzameld moeten worden, zijn afhankelijk van de aard van het goed, de locatie en het bouwjaar. Hier zijn de elementen die op afstand de meeste moeilijkheden opleveren:
- De energie-audit voor woningen met classificaties E, F of G, die een fysieke aanwezigheid en een gedetailleerd rapport met renovatiescenario’s vereist
- De asbestdiagnose vóór de verkoop voor onroerend goed dat vóór 1997 is gebouwd, waarvan de resultaten mogelijk werkzaamheden of verplichte vermeldingen in de akte vereisen
- De Carrez-meting voor appartementsrechten, die door een professional moet worden uitgevoerd en waarvan de fout boven een bepaalde drempel recht geeft op een prijsverlaging
Beheer van bezoeken en onderhandelingen op afstand: de grenzen van een gedigitaliseerd model
De werking van patricia4realestate is gebaseerd op samenwerkingen met lokale bureaus om fysieke bezoeken te organiseren. Dit model maakt het mogelijk om het grondgebied te dekken zonder lokaal kantoor, maar introduceert een extra tussenpersoon in de communicatielijn.
De expat-verkoper heeft geen direct contact met de bezoekers. De terugkoppelingen verlopen via het partnerbureau, vervolgens via patricia4realestate, voordat ze bij de eigenaar aankomen. Dit filter kan de informatie verzachten, met name de bezwaren die door potentiële kopers worden geuit over de staat van het goed of de gevraagde prijs.
Onderhandelen zonder fysieke aanwezigheid
Onderhandelen over een onroerend goed verkoop zonder ter plaatse te zijn, verandert de machtsverhouding. De koper beschouwt soms de afwezigheid van de verkoper als een teken van afstandelijkheid, wat hem kan aanmoedigen om lagere aanbiedingen te doen. Omgekeerd beperkt een goed gestructureerd mandaat met vooraf gedefinieerde onderhandelingsmarges dit risico.
Een minimumprijs vaststellen voordat het op de markt komt, blijft de beste bescherming tegen opportunistische aanbiedingen. Patricia4realestate geeft de aanbiedingen door en adviseert, maar de uiteindelijke beslissing ligt bij de verkoper, die snel moet kunnen reageren ondanks het tijdsverschil.
Opvolging na de ondertekening van de authentieke akte: een criterium dat zelden wordt gecontroleerd
De meeste ervaringen stoppen bij de ondertekening. De opvolging na de verkoop is echter een betrouwbare indicator van de kwaliteit van de ondersteuning op afstand.
Na de ondertekening van de authentieke akte blijven verschillende handelingen te finaliseren:
- De daadwerkelijke overdracht van de fondsen aan de verkoper, waarvan de termijn afhankelijk is van de notaris en de ontvangende bank, vooral voor een internationale overboeking
- De beëindiging of overdracht van de contracten die aan het goed zijn verbonden (woonverzekering, energieabonnementen, onroerende voorheffing pro rata)
- De overdracht van de sleutels en de eindinspectie als het goed door een huurder werd bewoond
Een ondersteuning die stopt bij de ondertekening laat de verkoper alleen omgaan met complexe administratieve procedures vanuit het buitenland. De ervaringen op het terrein verschillen op dit punt: sommige verkopers melden een actieve opvolging van patricia4realestate na de akte, anderen beschrijven een geleidelijke terugtrekking zodra de commissie is veiliggesteld.
Dit punt controleren voordat je een mandaat ondertekent, vereist het stellen van specifieke vragen over de verplichtingen na de ondertekening, bij voorkeur schriftelijk. De kwaliteit van een onroerend goed verkoop op afstand wordt niet gemeten op het moment van ondertekenen, maar in de weken die volgen, wanneer de laatste administratieve details nog moeten worden geregeld tussen twee tijdzones.
